قانون التحفيظ العقاري وفق آخر التعديلات

القانون رقم 14.07 المتعلق بالتحفيظ العقاري

☜ التحفيظ هو مجموعة من العمليات والاجراءات التي يتعين اتباعها لأجل جعل العقار خاضعا "لنظام التحفيظ العقاري" المنصوص عليه بمقتضى ظهير 12 غشت 1913، كما تم تغييره وتتميمه بمقتضى القانون رقم 14.07.

قانون التحفيظ العقاري وفق آخر التعديلات

وهذه الإجراءات ترمي في النهاية إلى إقامة الرسم العقاري الذي يضبط العقار بكل دقة ومساحته وحدوده، ويبين طبيعته والحقوق العينية المترتبة عليه ومن هم أصحابها.

ثم تقيد بهذا الرسم كافة المعاملات التي ترد على ذلك العقار بعد تحفيظه، من ثم يصبح هذا الرسم مرآة تعكس حالة العقار والمعاملات الواقعة عليه، ويجوز لكل شخص الاطلاع عليه عندما يرغب في ذلك.

وهكذا فميزة هذا النظام أنه يؤمن استقرار المعاملات العقارية ويضمن سلامتها وحسن تنفيذها، كما أنه نظام شهر عيني يعد ملفا للعقار وليس للمالك (كما في نظام الشهر الشخصي).

وهو يستمد جذوره من النظام الاسترالي المعروف بنظام تورنس، نسبة لقانون أصدره المشرع الاسترالي سنة 1858 بناء على اقتراح واضعه السيد "روبرت تورانس" الذي كان يشتغل كمدير التسجيلات بأستراليا.

حيث لاحظ العيوب التي تعتري نظام الشهر العقاري آنذاك، فعمل على ابتكار نظام جديد لإقرار الملكية العقارية تمت المصادقة عليه بالبرلمان الأسترالي سنة 1858.

ومعلوم أنه لكي يسري على عقار نظام الشهر العيني (وتسري عليه بالتالي أحكام نظام السجل العقاري) لابد من البدء بتحفيظه أولا، عقب ذلك يتم إشهار الحقوق الواردة عليها وتقييدها في الرسم العقاري.

إجراءات التحفيظ العقاري

سنتطرق في هذا المحور بداية الى تقديم مطلب التحفيظ ومن ثم وشكله، مرفقات مطلب التحفيظ، وأخيرا للمصاريف والجهة التي يقدم لها هذا المطلب.

1- تقديم مطلب التحفيظ

من الذي يحق له تقديم مطلب التحفيظ؟

2- شكل مطلب التحفيظ والمعلومات التي يجب إدراجها به

استوجب المشرع تقديم مطلب التحفيظ كتابة وذلك طبقا للفصل 13 من ظهير 12 غشت 1913 المغير والمتمم بموجب قانون 14.07 والذي جاء بمقتضاه أن طالب التحفيظ يقدم للمحافظ على الأملاك العقارية مطلبا موقع من طرفه أو ممن ينوب عنه بوكالة صحيحة وذلك مقابل وصل يسلم له فورا.

ومن اللازم أن يتضمن مطلب التحفيظ المعلومات الآتية:

1. الإسم العائلي والشخصي لطالب التحفيظ وصفته ومحل سكناه وحالته الاجتماعية والمدنية.
2. وعند الاقتضاء إسم الزوج والنظام المالي الذي يسري على الزوجين، بالاضافة الى كل اتفاق حصل وفق ما جاء بمقتضيات المادة 49 من مدونة الأسرة.

وعند الشياع الإشارة إلى نفس المعلومات بالنسبة لكل شريك على الشياع مع ذكر حصة كل واحد منهم، اتخاذ عنوان أو موطن مختار في دائرة نفوذ المحافظة العقارية الموجود ضمنها العقار.

• وصف العقار المزمع تحفيظه مع بيان الأبنية والأغراس القائمة عليه، ومشتملاته ونوعه وموقعه، ومساحته وحدوده والأملاك المتصلة والمجاورة له، وعند الاقتضاء الاسم الذي يعرف به.
• تحديد ما إذا كان يحوز كل العقار أو جزئا منه مباشرة أو عن طريق الغير، وعند انتزاع الحيازة يجب توضيح الملابسات التي حصل فيها ذلك.
• تقدير القيمة التجارية للعقار وقت تقديم الطلب.
• كذلك أن يتم تحديد الحقوق العينية العقارية المترتبة على الملك، مغ التنصيص في ذلك على أصحاب هذه الحقوق مع ذكر أسمائهم العائلية والشخصية وعناوينهم وصفاتهم وحالتهم المدنية وجنسيتهم، وفي حالة ما إذا اقتضت الضرورة اسم الزوج والنظام المالي للزواج أو كل اتفاق حصل وفقا لأحكام المادة 49 من م.أ.

فإذا كان طالب التحفيظ عير قادر على التوقيع أو يجهله، فإن على المحافظ على الأملاك العقارية أن يشير إلى ذلك، ويشهد بأن مطلب التحفيظ قد قدم إليه من قبل المعني بالأمر، بعد أن يتحقق من هويته (الفصل 13 من ظهير 12 غشت 1913 كما غير وتتم بموجب القانون رقم 14.07).

3- مرفقات مطلب التحفيظ

4- المصاريف والجهات التي يقدم لها مطلب التحفيظ

يتعين لزوما أن تقدم كافة طلبات التحفيظ إلى المحافظة العقارية دون غيرها، حيث يشار إلى تسجيلها بسجل خاص يسمى بسجل المطالب بالتحفيظ.

إشهار إجراءات التحفيظ والتحديد المؤقت

1- إشهار إجراءات التحفيظ

حتى لا تتم عملية التحفيظ في جو من السرية والكتمان وتطبيقا لمبدا العلانية في الشهر العقاري قرر المشرع إجراء إشهار واسع النطاق لكافة عمليات التحفيظ بدءا من مطلب التحفيظ إلى حين تأسيس الرسم العقاري.

فيجب على المحافظ أن يبادر داخل اجل عشرة ايام بتحرير ملخص لمطلب التحفيظ المقدم وتهيئ، إعلان يين فيه اليوم والساعة اللذين سيتم فيهما التحديد المؤقت (الفصل 17 من ظهير 12 غشت 1913).

عقب ذلك يحرص على نشر كل من الملخص والإعلان المذكور في الجريدة الرسمية، ويبعث نسخا منهما إلى كل من المحكمة الابتدائية والسلطة المحلية، ليعلقوها في أماكن بارزة حيث تبقى معلقة إلى التاريخ المعين للتحديد.

2- التحديد المؤقت

هو من الناحية التقنية عمل طوبوغرافي غايته ضبط التموضع الجغرافي للعقار المطلوب تحفيظه، ذلك أن المهندس المساح الطبوغرافي الذي يشارك في العملية يقوم بتثبيت الأنصاب لإبراز حدود هذا العقار وتعيين القطع المندرجة في إطاره.

يتعين على المحافظ أن يوجه استدعاء لحضور عمليات التحديد وفق الشكل المقرر للاستدعاءات في المسطرة المدنية إلى كل واحد من الأشخاص الآتيين:

وتشتمل هذه الاستدعاءات الدعوة لحضور عمليات التحديد شخصيا أو بواسطة نائب بوكالة صحيحة (الفصل 19 من ظهير 12 غشت 1913 كما حصل تغييره وتتميمه بمقتضى القانون رقم 14.07).

ويتعين توجيه الاستدعاءات المذكورة إلى اصحابها عشرة أيام على الأقل قبل التاريخ المعين للتحديد.

وبعدها  تجري عمليات التحديد في التاريخ والوقت المعينين له، كما أنه يتعين على "وكيل الملك" توفير الظروف الملائمة لإنجاز هذه العمليات، وذلك عن طريق تسخير القوة العمومية عند الاقتضاء، إما بطلب من المحافظ على الأملاك العقارية أو من كل ذي مصلحة.

كما أن  "المهندس المساح الطبوغرافي المنتدب" يقوم بعملية  استفسار كل من الاطراف التالي:

1. طالب التحفيظ والمجاورين والمعارضين.
2. وكذا المتدخلين وذوي الحقوق العينية والتحملات العقارية المصرح بهم بشكل قانوني عن كل ما يهم الملك المعني.

ويبين طالب التحفيظ حدود العقار الذي ينوي تحفيظه ويصرح المجاورون وكل المتدخلين بما لديهم من ملاحظات ومنازعات، عقب ذلك يعاين المهندس المساح الطبوغرافي المنتدب واقع الحيازة ومدتها، ويعاين حالة العقار، كما يقوم بغير ذلك من المعاينات وأعمال البحث المثمرة.

ومن ثم يقوم "المهندس المساح الطبوغرافي المنتدب" بوضع الأنصاب سواء:

• من أجل تحديد المحيط الذي يعينه طالب التحفيظ.
• أو لضبط القطع المشمولة به والتي تكون محل تعرضات من طرف الغير.

ومن ثم بعدها يضع تصميما مختصرا يسمى ب "التصميم المؤقت للتحديد" ( حسب مقتضى الفصل 20 من ظهير 12 غشت 1913 كما سبق تغييره وتتميمه يمقتضى قانون رقم 14.07).

1. وقت وتاريخ العملية سواء تم انجازها في مرة واحدة أو عدة مرات.
2. الأسماء الشخصية والعائلية للحاضرين وصفاتهم ومراجع الوثائق المثبتة لهوياتهم وعناوينهم.
3. مختلف الأحداث التي حصلت خلال العملية وتصريحات من تدخلوا فيها.
4. معاينات البحث ومميزات العقار (الربي والوهاد والممرات والطرق والغدرات ومجاري المياه، وكل توابع الملك العمومي والبناءات والآبار والبساتين والأغراس والمزروعات مع بيان أسماء الحائزين عند الاقتضاء، والمقابر والأضرحة وما سوى ذلك.
5. بالاضافة الى وصف وموقع الأنصاب وعددها، ثم وصف حدود العقار وجميع الأجزاء المشمولة به.
6. الوثائق المدلى بها من قبل الأطراف.
7. الاتفاقات التي تمت بين الأطراف خلال حصول التحديد.

وبعدها يقوم المهندس المساح الطبوغرافي المنتدب بتوقيع محضر التحديد، وكل الأطراف الحاضرة، وإلا فإنه يشار الى عجزهم أو امتناعهم عن التوقيع.

يرفق بالمحضر التصميم المؤقت للتحديد، والوثائق المدلى بها من قبل الأطراف وتحرر قائمة بهذه المرفقات (الفصل 21 من ظهير 12 غشت 1913)، كما حصل تغييره وتتميمه بموجب القانون رقم 14.07).

وبعد أن تتم كل عمليات التحديد السالفة وفق مسطرتها القانونية يقوم المحافظ في غضون الأربعة أشهر التالية للتحديد الفعلي للعقار بنشر إعلان عن اختتام عملية التحديد في الجريدة الرسمية.

يشمل دعوة صاحب كل تعرض على التحفيظ أن يتقدم بتعرضه خلال اجل شهرين ابتداء من يوم نشر الإعلان في الجريدة الرسمية، وذلك لدى المحافظة العقارية أو مكتب القائد أو إلى كتابة ضبط المحكمة التي يتواجد العقار المطلوب تحفيظه ضمن دائرتها. وينبه في الإعلان إلى أن فوات أجل الشهرين يمكن أن يسقط حق التعرض.

ولمزيد من الإشهار يعلق الإعلان عن اختتام التحديد المؤقت في نفس الأماكن التي علق فيها مطلب التحفيظ.

3- التعرضات على مطلب التحفيظ

بإمكان كل شخص تبين له أن مطلب التحفيظ المقدم من الغير سيؤدي إلى المساس بحقوقه أن يتعرض على هذا المطلب حتى يحمي حقه المهدد.

وقد اشتمل قانون التحفيظ على أحكام خاصة تنظم هذا التعرض تتمثل في عدة وجوه وهي بالخصوص: الحقوق التي تكون محلا له، كيفية تقديمه، البيانات التي يشتمل عليها هذا التعرض، وأثاره.

1) الحقوق التي تكون محلا للتعرض

لقد أجمل المشرع الحقوق التي يمكن التعرض بخصوصها فيما يلي:

2) كيف يتم تقديم التعرض؟

بإمكان المتعرض أن يتعرض إما شفويا أو كتابة لدى المحافظة العقارية، أو المحكمة الابتدائية، أو عند قائد المنطقة.

فيجب عند تقديم التعرض شفويا لدى من ذكروا أن يحرر محضر في نسختين بهذا التعرض، تسلم إحداهما إلى المتعرض وتوجه الأخرى إلى المحافظ فيما إذا كان التعرض قد قدم لغيرها.

أيضا يجب عند تقديم التعرض بصورة مكتوبة إلى غير المحافظة أن يرسل ذلك فورا إلى المحافظة، وبمجرد أن تتسلم المحافظة اي تعرض يتم تقييده في سجل خاص يسمى سجل التعرضات.

3) أجل التعرض على مطلب التحفيظ

بإمكان كل شخص أن يتقدم بتعرضه عن مطلب تحفيظ غيره، خلال أجل شهرين ابتداء من يوم نشر الإعلان عن انتهاء التحديد المؤقت في الجريدة الرسمية.

وعند انتهاء هذا الأجل توجه كل من المحكمة الابتدائية والقائد إلى المحافظ المحاضر والوثائق المتعلقة بالتعرضات التي تقدم بها أصحابها أمام المحكمة أو القائد، وإن لم يقدم أي تعرض إليهما فيوجهان شهادة تثبت عدم توصلهما بأي تعرض.

4) الآثار المترتبة عن التعرض

في حالة ما إدا قدم تعرض بشأن مطلب التحفيظ وكان مستجمعا لكافة شروطه الشكلية، ولم يستطع ذووا العلاقة - أي طالب التحفيظ والمتعرض- حل الخلاف بطريقة ودية، أوقف المحافظ مسطرة التحفيظ الإدارية ورفع الأمر إلى القضاء ليفصل هو في أحقية التعرض.

محاور قانون التحفيظ العقاري

تحميل قانون التحفيظ العقاري PDF

 وخلاصة القول فإن القانون رقم 14.07 المتعلق بالتحفيظ العقاري، شمل مجموعة من الاصلاحات والمستجدات التي تهدف الى تبسيط مساطر وغجراءات التحفيظ، وضمان الأمن العقاري.

كما أن هذا القانون شكل خطوة مهمة نحو تحديث المنظومة العقارية بالمغرب، من خلال تعزيز دور المحافظ العقاري وإدماج مجموعة من المستجدات من قبيل التحفيظ الجماعي، والتحفيظ في إطار التحديد الإداري.