الطعن في قرارات المحافظ العقاري- أمام القضاء العادي والقضاء الاداري

 وأن قام بنقل بعض الاختصاصات لجهة على حساب جهة أخرى بغية توحيد جهة الاختصاص في بعض القضايا لكن مع تمسكه باختصاص القضاء الإدراي اختصاص أصيل في مادة المنازعات الإدارية بصرف النظر عن محلها واختصاص المحاكم الابتدائية كاختصاص استثنائي.

وبالتالي فهذا هذا ما سنحاول الحديث عنه بشيء من التفضيل من خلال التطرق بداية لاختصاص القضاء العادي، ثم بعدها لاختصاص القضاء الاداري.

الطعن في قرارات المحافظ العقاري أمام القضاء العادي

كما ينص كذلك الفصل 37 مكرر  من ظهير التحفيظ العقاري على أن المحافظ على الأملاك العقارية يجب عليه  في جميع الحالات التي يرفض فيها طلبا للتحفيظ أن يعلل قراره  هذا ويقوم بتبليغه لطالب التحفيظ، ليكون بذلك هذا القرار قابلا للطعن أمام المحكمة الابتدائية التي تختص بالبت فيه مع الحق في الاستئناف، وتكون القرارات الاستئنافية قابلة للطعن بالرفض.

ولا بد من لإشارة إلى أن هذا المقتضى جاء بعبارة جديدة "في جميع الحالات" تستغرق جميع حالات رفض التحفيظ لأي سبب كان.

والتي جميعها أصبحت من اختصاص المحاكم الابتدائية والتي لا تشاركها فيه بأي وجه من الوجوه المحاكم الابتدائية على حالتي رفض التحفيظ:

• إما لعدم صحة الطلب.
• أو عدم كفاية الحجج.

وتظهر أهمية هذا التعديل في كونه سوف يساهم في توحيد الاختصاص لصالح جهة القضاء العادي في هذا المجال للقضاء على ازدواجية الاختصاص لتسهيل علم المتقاضين بالقاعدة القانونية المسطرية وضمان وضوحها ورسوخها للحفاظ على الأمن القانوني والقضائي.

كما أن هذا المقتضى يعد من بين الضمانات المهمة التي جاء بها القانون رقم 14.07 المعيد والمتمم لظهير التحفيظ العقاري، والذي من خلاله تم النص على وجوب تعليل القرار بالرفض تبليغه لطالب التحفيظ لما لذلك من فوائد ستسأهم في تفعيل الثقافة الإدارية وتحفظ حقوق الدفاع.

ولابد أن نشير الى أن إحجام المحافظ على الأملاك العقارية عن مواصلة مسطرة التحفيظ وتأسيس الرسم العقاري لفائدة المتعرض بعدما قضت المحكمة بصحة تعرضه فيكون خارجا عن المحاكم الإدارية لكون الأحكام التي تصدر  في التعرضات يكون لها فيما بين الأطراف قوة الشيء المقضي به طبقا لما جاء به المشرع بمقتضى الفصل 38 من ظهير التحفيظ العقاري.

وهكذا جاء في قرار محكمة النقض الصادر بتاريخ 07-01-2009 ليس للمحافظ رفض التعرض على مطلب التحفيظ المقدم داخل الأجل وليس له أيضا مناقشة الأحكام الصادرة بين الطرفين بشأن التعرضات على مطلب تحفيظ سابق للقول بما إذا كانت تلك الأحكام لها مفعول الشيء المقضي به بين الأطراف أم لا،  إذ أن من حق المحكمة وحدها بعد التعرض على المطلب الجديد".

ثانيا- قرار إلغاء مطلب التحفيظ

بمقتضى  الفصل 23 من ظهير التحفيظ العقاري ينص على أنه في حالة ما إذا نص المحضر على:

• تغيب طالب التحفيظ.
• أو من ينوب عنه.
• أوعلى عدم قيامه بما يلزم لإجراء عملية التحديد.

 فإنه يعتبرمطلب التحفيظ لاغيا وكأن لم يكن إذ لم يدلي بعذر مقبول داخل أجل شهر من تاريخ توصله بالإنذار.

ويكون مطلب التحفيظ كذلك لاغيا في حالة ما إذا ما تعذر على محافظ الاملاك العقارية أو نائبه القيام بإنجاز عملية التحديد لمرتين متتاليتين بسبب النزاع حول الملك.

كما ينص الفصل 50 من ظهير التحفيظ العقاري على أن الطلب الرامي إلى التحفيظ والعمليات المتعلقة به يعتبر لاغيا وكان لم يكن إذا لم يقم طالب التحفيظ باي إجراء لمتابعة المسطرة وذلك خلا ثلاثة أشهر من يوم تبليغه إنذارا من المحافظ على الأملاك العقارية بواسطة عون من المحافظة العقارية أو بالبريد المضمون أو عن طريق السلطة المحلية أو بأي وسيلة أخرى من التبليغ".

وهكذا جاء في قرار لمحكمة النقض الصادر بتاريخ -01-02-1996 أن القرار الذي قبل النظر في مطلب التحفيظ وقضى برفضه يكون قضاؤه قد تجاوز في استعمال سلطته في  فيما هو موكول للمحافظ على الأملاك بينما نظرهم مقتصر قانونا على البت في الحق المدعى به من قبل المتعرضين ونوعه ومحتواه وخرقوا مقتضيات الفقرة الثانية من الفصل 37 من قانون التحفيظ العقاري وعرضوا للنقض".

وعليه فسواء تعلق الأمر برفض مطلب التحفيظ أو إلغائه فإن الاختصاص هو المحاكم الابتدائية حسب الفصل 37 مكرر من القانون رقم 14:07.

 وكذا جاء في قرار باعتبار عمليات التحفيظ وأن لم تكن إلا إذا وجه لطالب التحفيظ إنذار للقيام بإجراءات متابعة مسطرة التحفيظ (الفصل 50 من ظهير 12 غشت 1913 يتعين في حالة الطعن في مقرر المحافظ  على المحكمة أن تتأكد أن هذا الأخير قد قام بالإجراء المذكور قبل أن يصدره مقرره.

كما جاء في حكم للمحكمة الابتدائية للدار البيضاء (عين الشق الحي الحسني بتاريخ 29 فبراير 1996 وحيث أن المحكمة لم تجد أية وثيقة راجحة تثبت أنه تم استدعاء طالب التحفيظ لحضور عملية المسح الذي كان من المفروض أن يتم بتاريخ 1995-01-03.

وبالتالي فإن قرار المحافظ بإلغاء مخالف لمقتضيات الفصلين 19 و50 من ظهير التحفيظ العقاري مما يتعين التصريح بإلغاء القرار المذكور والأمر بإتمام عملية المسح والتحديد".

 اختصاص المحاكم الابتدائية في مرحلة الإشهار والتقييدات

سعى المشرع خلال هذه المرحلة إلى تبسيط شروط تقييد الحقوق العينية باتخاد مجموعة من الإجراءات الكفيلة بحت أصحاب الحقوق على المبادرة إلى تحيين رسومهم العقارية وإلزام كل من ينازع في حق على عقار محفظ بإجراء تقييد احتياطي لهدا الحق، وكذا إلزام المحافظ بتعليل قرار رفض التقييد أو التشطيب وتبليغه إلى المعني بالأمر ليتمكن من الطعن فيه أمام القضاء.

الطعن في قرارات المحافظ العقاري أمام القضاء العادي

أولا- رفض تقييد حق عيني أو التشطيب عليه

ينص الفصل 96 من ظهير التحفيظ العقاري على أن المحافظ على الأملاك العقارية  يجب عليه في جميع الحالات التي يرفض فيها: 

1. تقييد حق عيني أو التشطيب عليه.
2. أن يعلل قراره ويبلغه إلى المعني بالأمر.

وهذا القرار يكون قابلا للطعن أمام المحكمة الابتدائية التي تبت فيه مع الحق في الاستئناف كما أنه تكون القرارات الاستئنافية قابلة للطعن بالنقض.

وقد جاء الفصل 10 من القرار الوزاري الصادر بتاريخ 03- 16-1915 المحدد لتفاصيل تطبيق نظام التحفيظ العقاري بمسطرة خاصة لتقديم هذه الطعون والبت فيها إذا رفض المحافظ بشكل كلي أوجزئي مسالة تقييد حق عيني أو التشطيب عليه من السجل العقاري، وبالتالي فإن قرارهيجب عليه أن يكون معللا وأن يتم تبليغه الى الطالب بدون تأخير.

وهذا القرار يكون قابلا للطعن القضائيكما هو منصوص عليه بالفصل 96 من ظهير 12-08-193، داخل أجل شهر من تبليغه.

ويمارس هذا الطعن بواسطة مقال مكتوب يودع بكتابة الضبط بالمحكمة الابتدائية يبين بشكل مختصر وقائع وأوجه الطعن والأسباب المثارة قصد الحصول على القرار المطعون فيه.

كما أنه لابد من الإشارة الى أن الفصل 96 في الصيغة الجديدة التي أتى بها، أنه قد جاء بعبارة جديدة في جميع الحالات، والتي تستغرق جميع حالات رفض التشطيب أو التقييد على الحق العيني، وذلك لأي سبب كان التي أصبحت جميعها من اختصاص المحاكم الابتدائية والتي لا تشاركها فيه بأي وجه من الوجوه المحاكم الإدارية.

على خلاف المقتضى السابق (الفصل 96 في صيغته القديمة والمنسوخة الذي كان يحصر اختصاص المحاكم الابتدائية على حالتي رفض التقييد أوالتشطيب إما لعدم صحة الطلب أو عدم كفاية الرسوم).

وتظهر أهمية هذا التعديل في كونه سوف يسأهم في توحيد الاختصاص لصالح جهة القضاء العادي للقضاء على ازدواجية الاختصاص لتسهيل علم المتقاضين بالقاعدة القانونية المسطرية وضمان وضوحها ورسوخها للحفاظ على الأمن القانوني والقضائي".

أما فيما يتعلق برفض التشطيب المرتبط بنزع الملكية واستثتاء على اختصاص المحاكم الابتدائية يبقى خاضع لاختصاص المحاكم الإدارية لارتباطه بمسطرة نزع الملكية المنظمة وفق قانون 07.81.

ثانيا- قرار رفض تأسيس رسم عقاري خاص بالجزء الذي لا يشمله النزاع

الفصل 31 من ظهير التحفيظ العقاري جاء منصوصا على أنه في حالة ما إذا إذا وقعت تعرضات فإنه:

•   يتم تبليغ  بشكل فوري  نسخة من مضمونها من طرف على المحكمة  إلى طالب التحفيظ الذي يمكنه أن يدلي بما يثبت رفضها أو يصرح بقبولها قبل انصرام الشهر الموالي لانتهاء أجل التعرض.
•  أما في حالة ما إذا أزال طالب التحفيظ التعرضات تماما سواء كان بقبوله أو بإثباته رفعها لها، أمكن للمحافظ على الأملاك العقارية أن يباشر التحفيظ وفق ما هو منصوص عليه في الفصل السابق.
• أما إذالم  يتمكن طالب التحفيظ من ذلك فإن المحافظ على الأملاك العقارية في الحالة هذه إمكانية أن يجزء المطلب وأن يؤسس رسم عقاري خاص بالجزء الغير المشمول  النزاع بعد إجراء تحديد تكميلي.

ثالثا- رفض التشطيب أو التقييد على الحجز أو الإنذار بحجز عقاري

لقد جاء بهذا الشأن  الفصل 87 مكرر من ظهير التحفيظ العقاري منصوصا بمقتضاه  على أنه:

1. كلما تعلق الأمر بحجز أو إنذار بحجز عقاري، فإنه في الحالة هاته يجب تبليغه إلى المحافظ على الأملاك الذي يقوم بتقييده بالرسم العقاري.
2.  وابتداء من تاريخ هذا القيد لا يمكن إجراء أي تقييد جديد خلال جريان مسطرة البيع الجبري للعقارالمحجوز.

يشطب على الحجز والإنذار بالحجز المنصوص عليهما في الفقرة السابقة بناء على عقد أو أمر من قاضي المستعجلات يكون نهائيا ونافذا فور صدوره.

كما أنه  ينص الفصل من نفس القانون السالف ذكره أعلاه على  أنه يمكن أن يشطب على كل ما ضمن الرسم العقاري من تقييد أو بيان أو تقييد احتياطي بمقتضى كل عقد أو حكم مكتسب لقوة الشيء المقضي به انعدام أو انقضاء الحق موضوع التضمين وذلك في مواجهة الأشخاص الذين يعنيهم هذا الحق.

ولا تختص المحاكم الابتدائية إلى بالنظر في قرارات رفض التقييد أو التشطيب على الحجز أو الإنذار بالحجز العقاري المرتبط والمؤسسة على العقود أما تعلق بالأحكام فيرجع الاختصاص بشأنها للمحاكم الإدارية.

رابعا- رفض التقييد أو التشطيب على التقييد الاحتياطي أو الإيداع

ينص الفصل 85 من ظهير التحفيظ العقاري على أنه "يمكن لكل من يدعي حقا على عقار محفظ أن يطلب تقييده تقييدا احتياطا للاحتفاظ به مؤقتا".

وطلب التقييد الاحتياطي يضمن  من طرف المحافظ بالرسم العقاري إما:

• بناء على سند يثبت حقا على عقار ويتعذرعلى المحافظ تقييده على حالته.
• بناء على الأمر القضائي الصادر عن رئيس المحكمة الابتدائية التي يقع  في دائرة نفودها العقار.
• بناء على نسخة منمقال الدعوى في الموضوع المرفوعة أمام القضاء.

كما ينص بمقتضى الفصل 86 من نفس القانون السالف ذكره أعلاه على أنه:

1. تحدد مدة صلاحية التقييد الاحتياطي المطلوب في 10 أيام  بناء على سند.
2. وخلال هذه المدة فلا يمكن قبول أي تقييد آخر لحق يقتضي إنشاءه موافقة الأطراف.
3. ولا يمكن إجراء تقييد احتياطي أي بناء على سند إذا كانت مقتضيات القانون تمنع تقييده النهائي.

وفي مدة شهر تنحصر صلاحية التقييد الاحتياطي بناء على إدلاء الطالب بنسخة من مقال الدعوى في الموضوع مرفوعة أمام القضاء.

كما أنه يشطب على التقييد الاحتياطي بشكل تلقائي بعد انصرام الأجل المذكور ما لم يدل طالب التقييد بأمر صادر من رئيس المحكمة الابتدائية وفقا لمقتضى أحكام الفصل 85 أعلاه.

يحدد مفعول التقييد الاحتياطي بناء على أمر من رئيس المحكمة الابتدائية في ثلاثة أشهر ابتداء من تاريخ صدوره، ما لم ينجز التقييد النهائي للحق، وتكون هذه المدة قابلة للتمديد بأمر من رئيس المحكمة الابتدائية شرط تقديم دعوى في الموضوع.

يستمر مفعول التمديد على حين صدور حكم نهائي وفي جميع الحالات لا يصدر رئيس المحكمة الابتدائية الأمر بالتقييد إلا بعد تأكده من جدية الطلب، كما أنه يمكن اللجوء إلى رئيس المحكمة الابتدائية الواقع  بدائرة نفودها العقار، بصفته قاضيا للمستعجلات لكي يأمر بالتشطيب على التقييد الاحتياطي كلما كانت الأسباب التي تم الاستناد عليها غير صحيحة أو غير جدية.

على المطالب الذي يرغب في التشطيب أن يقدم إلى المحافظ على الأملاك العقارية طلبا مؤرخا وموقعا من طرفه أو من طرف المحافظ في حالة جهله أو عجزه عن التوقيع يتضمن تعيين أو بيان مايلي:

• العقار الذي يعنيه التشطيب وذلك بيان رقم رسمه العقاري.
• البيان أو التقييد أو التقييد الاحتياطي المطلوب التشطيب عليه.
• سبب التشطيب ونوع وتاريخ السند المثبت لذلك السبب.

وتطبق على طلبات التشطيب مقتضيات الفقرة الأخيرة من الفصل 69 وكذا مقتضيات الفصول 70 و73 من هذا القانون، كما يجب على المحافظ العقارية أن يتحقق من أن التشطيب موضوع الطلب لا تتعارض مع البيانات المضمنة بالرسم العقاري ومقتضيات هذا القانون وأن الوثائق المدلى بها تجيز التشطيب.

و المحاكم الابتدائية لا تختص  بالنظر في قرارات رفض التشطيب أو التقييد المرتبطة والمؤسسة على عقود، أما  في حالة ما إذا تعلق  الأمر بالأحكام فيرجع الاختصاص بشأنها للمحاكم الإدارية.

وعليه إذا كان رفض المحافظ للتقييد الاحتياطي أو التشطيب المنصب على حق عيني يرجع إلى المحاكم العادية فإن عدم تنفيد المحافظ للحكم النهائي الصادر في الموضوع يرجع للمحاكم الإدارية.

ويبقى هذا الإيداع بسجل التعرضات ويقيد الحق المذكور عند التحفيظ بالرسم العقاري في الرتبة التي عينت له إذا سمحت إجراءات المسطرة بذلك".

خامسا- رفض تصريح الأخطاء المادية وتسليم نظير الرسم العقاري أو شهادة التقييد الخاصة

أتاح الفصل 30 من نفس القرار الوزيري إجراء تصحيح الإغفالات والأخطاء والمخالفات التي قد تطال الرسوم العقارية أو التقييدات اللاحقة ويكون ذلك:

•  بناء على طلب الأطراف.
• واما تلقائيا بمبادرة من المحافظ مع إمكانية الطعن في ذلك من طرف أصحاب المصلحة.

وفي هذا الإطار ينص الفصل 30 من القرار الوزيري المذكور على أنه إذا رفض المحافظ إجراء التصحيحات المطلوبة أو إذا لم يقبل الأطراف ما تم تصحيحه فإن المحكمة تبت في الأمر بحكم يصدر في غرفة المشورة.

وفي هذا الإطار جاء قرار محكمة النقض رقم 66 في الملف المدني 68.562 لكن حيث يستخلص من نص الفصل 29 من القرار الوزيري الصادر بتاريخ 03/06/1915 أن إصلاح الخطأ الذي وقع في الرسم العقاري لا تقدم به دعوى مبدئه أمام القضاء

• وإنما يقدم المحافظ من تلقاء نفسه.
• أو بطلب من الأطراف أن يقدموا إليه طلبا بذلك.

أما فيما يخص مسألة رفض تسليم نظير الرسم العقاري أو الشهادة الخاصة فإن الفصل 103 من ظهير التحفيظ العقاري نص بمقتضى ذلك على أنه إذا وقع تعرض على تسليم نظير جديد للرسم العقاري أو نسخة شهادة التقييد الخاصة المنصوص عليه بمقتضى الفصل 101 من هذا القانون بمناسبة ضياع أو تلف أو سرقة، ورأى المحافظ على الأملاك العقارية أنه لا داعي لتلبية الطلب المقدم إليه.

إذ يمكن للطالب أن يرفع الأمر إلى المحكمة الابتدائية التي تبت وفق الإجراءات المقررة وفق قانون المسطرة المدنية.

الطعن في قرارات المحافظ العقاري أمام القضاء الإداري

أستهدف القانون 14.07 المتمم والمغير لظهير 9 رمضان إدخال تعديلات تروم الدفع بالعقار وجعله أكثر تباتا واستقرارا وذلك ما ينعكس على التنمية والاستثمار بنتيجة إيجابية.

الطعن في قرارات المحافظ العقاري

ومن بين التعديلات التي أدخلت بالقانون السالف ذكره، التغيير في موازين توزيع الإختصاص للنظر في الطعون التي يتم تقديمها ضد قرارات المحافظ.

 حيث تم تحديد القرارات التي القابلة للطعن أمام المحكمة الابتدائية، وذلك بمقتضى الفصين 96 و37، وترك القرارات الأخرى من نصيب المحكمة الإدارية باعتبارها القضاء المتخصص في دعوى الإلغاء.

إلا أن هذه التعديلات حملت بعض المستجدات التي تطرح السؤال عن دستوريتها خصوصا مع زيادة بعض القرارات المحصنة من الطعن.

وبالتالي فإن قرارات المحافظ على الأملاك العقارية تعتبر قرارات إدارية، كل ما هناك  أن المشرع خص بعضها بمسطرة خاصة للطعن، أما ما عدا ذلك يبقى القضاء الإداري هو المختص فيه، وسنعرض فيما يلي لبعض تطبيقات القضاء الإداري للقرارات القابلة للطعن عن طريق دعوى الإلغاء.

أولا- قرارات رفض التعرض أو قبولها

إن جميع قرارات المحافظ  أصبحت  تخضع لاختصاص المحاكم الإدارية حصرأ في التعرضات سواء كان الأمر متعلقا:

•  برفض تسجيل التعرض.
• أو إلغائه.

 إلا أنه توجد بعض القرارت التي تهم التعرض غير قابلة للطعن القضائي.

1- قرار رفض التعرض في مسطرة التحفيظ

لقد أعطى المشرع الحق لكل من لديه حق أو ادعاء يتعلق بالعقار الذي وضع بشأنه التحفيظ أن يتعرض للمطالبة بحقوقه، والذي حدد الحالات التي يمكن فيها التعرض وذلك في حالة المنازعة في وجود حق الملكية أو في مداه أو حدود العقار.

وكذلك عندما يكون الشخص لديه حق عيني متعلق بالعقار المراد تحفيظه أو في حالة المنازعة في حق وقع الإعلان عنه طبقا للفصل 84 من ظهير التحفيظ العقاري.

وقد حدد المشرع طريقة تقديم التعرض في الفصل 25 من التحفيظ العقاري، والذي يجب أن يتضمن البيانات والشروط التي حددها المشرع في الفصل السالف الذكر.

ويعمل المحافظ على تضمين التعرضات بسجل التعرضات، وبخصوص أجل تقديم التعرضات فهو يبدأ من تاريخ تقديم مطلب التحفيظ إلى غاية شهرين ابتداء من الإعلان عن انتهاء التحديد، ويتم وفق التعرضات التي تقدم خارج الأجل المحدد باستثناء ما هو محدد في الفصل 29 من ظهير التحفيظ العقاري.

وبالتالي فالتعرض يكون مرفوع خارج الأجل المحدد وهذه السلطة أي سلطة البت في التعرض تبقى من اختصاص المحافظ على الأملاك العقارية.

وليست للمحكمة سلطة قبول التعرضات أو عدم قبولها حسب تقديمها داخل الأجل القانوني أو خارجه يدخل في اختصاص المحافظ على الأملاك العقارية الذي يتولى تلقي هذه التعرضات وتهيئتها قبل إحالة الملف على المحكمة المختصة.

وبالتالي فإن اختصاص المحكمة يبقى محصور بالبت في وجود الحق المدعى به من قبل المتعرضين وطبيعة ومشتملاته ونطاقه،  واختصاص البت في الطعن في قرار المحافظ على الأملاك العقارية في إطار التعرض يبقى بصفة مطلقة من نصيب المحكمة الإدارية بعد أن تشاركها فيه المحكمة الابتدائية.

2- قرار إلغاء التعرض

منح المشرع الحق لكل من يدعي حقا على عقار قدم بشأنه مطلب تحفيظ، أن يتقدم بتعرضه للمحافظة على حقوقه، لكيلا تشملها قاعدة التطهير.

ويجب أن يكون هذا التعرض مدعما بالحجج والمستندات التي تقويه وتدعمه وتجعله جديا، وكذلك أداء الرسوم القضائية، التي تترتب عليه حقوق المرافعة، ويجب أن يقوم بذلك قبل انصرام الشهر الموالي لانتهاء أجل التعرض، وإلا اتخذ المحافظ على الأملاك العقارية قراررا بإلغاء حسب ما تم النصيص عليه في الفصل 32 من ظهير التحفيظ العقاري.

وتجدر الإشارة إلى أن الفصل 32 في صيغته المنسوخة كان يعطي الاختصاص للمحكمة الابتدائية بالنظر في قرارات رفض التعرض أو إلغائه بسبب عدم تقديم المتعرضين للرسوم والوثائق، والرفض لغير هذه الأسباب كان يخضع للطعن أمام المحكمة الإدارية.

لكن هذا التمييز لم يحافظ عليه المشرع الجديد مما جعل الاختصاص يرجع فيما يخص القرارات الصادرة في التعرض خاضع للمحكمة الإدارية المطلقة.

3- قرار رفض التعرض غير القابل للطعن القضائي

لقد خص المشرع لمسطرة التحفيظ مجموعة من الآليات الإشهارية التي ينبغي من ورائها إعلام جميع أو كل من له حق متعلق بالعقار المراد تحفظه لكي يتقدم بتعرض من أجل الحفاظ على حقه.

ولكن هذه الإمكانية فتح لها أجل محدد، يجب أن يمارس فيها التعرض، وإلا سقط الحق في ذلك، والتي تحدد من فترة تقديم مطلب التحفيظ إلى غاية شهرين بعد نشر الإعلان عن انتهاء التحديد بالجريدة الرسمية.

غير أنه حدد أجل استثنائيا طبقا للفصل 29 من نفس الظهير سمح فيه بتقديم التعرض رغم فوات الأجل القانوني لكنه ربطه بشرط عدم توجيه المحافظ الملف للمحكمة الابتدائية.

وحصر المشرع الجهات التي لها التعرض الاستثنائي في المحافظ على الأملاك العقارية، ويلاحظ أنه تم تقليص هذه الجهات بصدور قانون 14.07 المتمم والمغير لظهيرالتحفيظ العقاري مما يؤثر سلبا على مبدأ الأمن العقاري.

وبالتالي على الأمن القانوني ككل، ويجب أن يقدم المتعرض داخل الأجل الاستثنائي الوثائق المبنية للأسباب التي منعته من تقديم تعرضه داخل الأجل وكذلك العقود المرافقة أو يثبت حصوله على المساعدة القضائية.

ثانيا- القرارات الإيجابية المتعلقة بالتشطيب

تشمل القرارات الإيجابية الصادرة عن المحافظ على الأملاك العقارية والمتعلقة بالتشطيب على  كل من:

1. التشطيب على حق عيني.
2.  ثم التقييد الاحتياطي .

1-  قرار التشطيب على حق عيني

بالرجوع للفصل 6 من ظهير التحفيظ العقاري نجده حصر أمام المحاكم الابتدائية، في القرارات التي يرفض فيها المحافظ على الأملاك العقارية تقييد حق عيني أو التشطيب عليه.

وبالتالي فما عدا هذه القرارات التي لا تختص فيها المحاكم المذكورة بل يرجع أمر البت فيه للمحاكم الإدارية باعتبارها صاحبة الولاية في دعوى الإلغاء الموجهة ضمن القرارات الإدارية، وذلك حسب قانون 41.90 المحدث بموجبه المحاكم الإدارية.

حيث يمكن لكل طرف في مواجهة قرار بالتشطيب على حقه العيني، وإذا كان متأكد من صحة حقه أن يطعن في ذلك القرار أمام المحكمة الإدارية المختصة بموجب المادة 8 من قانون إحداثها.

2- قرار التشطيب على التقييد الاحتياطي

أعطى المشرع الحق لكل شخص يدعي حقا على عقار محفظ أن يطلب تقييده احتياطيا، في حالة ما إذا تعذر على صاحبه تقييده نهائيا، وذلك من أجل الحفاظ على المؤقت على رئبة حقه في الزمن إلى حين استكمال الشروط القانونية من أجل التقييد التلقائي.

وقد حدد المشرع الحالات التي تجيز التقييد الاحتياطي في كل مما يلي:

• بناء على السند الذي يثبت الحق على العقار ويتعذر على المحافظ تقييده على حاله.
• بناء على أمر قضائي صادر عن رئيس المحكمة الإبتدائية التي يقع العقار في دائرة نفودها.
• بناء على نسخة من مقال دعوى في الموضوع مروفوعة أمام القضاء أيضا هناك بعض الحالات الخاصة التي تجيز التقييد الاحتياطي نظرا لوجود مصلحة معينة، رأى المشرع حاجتها إلى الحماية.

كما ان قرار التشطيب على التقييد الاحتياطي، يدخل  ضمن القرارات الإدارية التي تكون خاضعة لمراقبة القضاء الإداري.

فلا يحق للمحافظ التشطيب على التقييد الاحتياطي المبني على تقديم نسخة مقال افتتاحي لدعوى متعلقة بالاستحقاق وبطلان التحفيظ وذلك قبل صدور الحكم النهائي في الدعوى المعروضة.

ثالثا- قرار رفض إرجاع نظير الرسم العقاري وقرار رفض تغيير اسم العقار المحفظ

1- قرار رفض إرجاع نظير الرسم العقاري بالرغم من انتهاء التقييدات

بعد انتهاء التقييدات يقوم المحافظ بإرجاع نظير الرسم العقار لصاحبه، وامتناع المحافظ عن ذلك يجعل قراره مشوبا بشطط في استعمال السلطة، يجوز الطعن فيه بالإلغاء أمام المحكمة الادارية.

الطعن في قرار المحافظ العقاري

ويمكن للمحافظ أن ينجز المطابقة كلما أتيحت له الفرصة في ذلك، وإذا لم يقم الحائز للنظير بإيداعه داخل الأجل الذي حدده المحافظ في الإنذار، يبقى هذا النظير بدون قيمة إلى أن يتم المطابقة بينه وبين الرسم العقاري، ويعمل المحافظ على إبلاغ العموم بهذه الوضعية عن طريق إعلان مختصر يغلق في المحافظة العقارية وبكل الوسائل المتاحة.

ويبقى للأطراف المعنية بالتقييد، الحق في اللجوء إلى المحكمة الابتدائية من أجل الحكم بإيداع النظير بالمحافظة العقارية.

2- قرار رفض تغيير اسم العقار المحفظ

بالرجوع للفصل 52 مكرر من ظهير التحفيظ العقاري، نجده يجيز لمالك العقار أن يتقد بطلب لتغيير اسم العقار المحفظ والذي جاء فيه

"يمكن للمالك المقيد تغيير اسم العقارالمحفظ وفي حالة الشياع تكون الموافقة الصريحة لكافة الشركاء المقيدين ضرورية".

فالطلب ينشر بالجريدة الرسمية ويقيد في سجل الإيداع بعد انصرام أجل 15 يوما، من تاريخ هذا النشر حيث يضمن الإسم الجديد بالرسم العقاري وبنظيره ويشار إليه لاحقا في التقييدات والوثائق.

وبالتالي فما يستكشف من هذا الفصل أن المشرع أعطى الحرية لمالك العقار لكي يتقدم بطلب لتعيير اسم عقاره دون أن يربط ذلك بشرط معين، وتعتبر هذه النقطة الأخيرة من بين المستجدات التي جاء القانون 14.07 المغير والمتمم لظهير التحفيظ العقاري لذلك فرفض المحافظ على الأملاك العقارية تغيير اسم العقار بعد الانحراف في السلطة.

وبالتالي يجوز للمعني بالأمر الطعن في قرار المحافظ أمام المحكمة الإدارية، لأن الانحراف في السلطة ، يشكل أحد الأسباب التي يمكن لطالب الطعن أن يؤسس عليه طلبه الرامي إلى إلغاء قرار المحافظ المتعلق برفض تغيير اسم العقار.

رابعا- رفض تنفيذ الأحكام  ورفض إحالة مطلب التحفيظ على المحكمة

1- رفض تنفيذ الأحكام الحائزة لقوة الشيء

إن ما يقصد بالأحكام لهي تلك القرارات الصادرة من المحاكم المشكلة تشكيلا قانونيا في النزاعات المطروحة عليها,

والأحكام التي يجب تسجيلها هي الأحكام التي اكتسبت قوة الشيء المقتضى به، أي لا تقبل أي طريق من طرق الطعن العادية وهي تلك الأحكام النهائية التي أصبحت التعرض والاستئناف و في ذلك يستوي أن يكون الحكم نهائيا لصدوره في مرحلة الاستئناف، أو بفوات أجل الطعن فيه بهذا الطريق وذلك دون أن يطعن فيه في المرحلة الابتدائية.

كما ينص الفصل 65 من ظهير التحفيظ العقاري رقم 14.07 على التقييد في الرسم العقاري ل:

• جميع الوقائع والتصرفات والاتفاقات الناشئة بين الأحياء مجانية كانت أم بعوض.
• وجميع المحاضر والأوامر المتعلقة بالحجز العقاري.
• وجميع الأحكام التي اكتسبت قوة الشيء المقضي به.

وكذلك  يحدد الفصل 65 مكرر  أجل إنجاز التقييد المنصوص عليه في الفصل 65 في ثلاث أشهر ويسري هذا الأجل بالنسبة للقرارات القضائية ابتداء من تاريخ حيازتها لقوة الشيء المقضي به.

ويتبين من ذلك أن الأحكام التي تكون صادرة عن المحاكم واكتسبت قوة الشيء المقضي به تفرض على المحافظ أن يقوم بتقييد تلك الحقوق التي تم اكتسابها عن طريق ذلك الحكم.

 ومن ثم فإن جميع قرارات المحافظ ذات الصلة برفض تتفيد حكم قضائي راجعة لاختصاص المحاكم الإدارية كيفما كان سببها سواء تعلق بالتقييد أو التشطيب.

2- رفض إحالة مطلب التحفيظ على المحكمة

تعتبر مسطرة التحفيظ من بدايتها  من حيث الأصل مسطرةً إدارية،  إلا أنه قد تتخللها المرحلة القضائية في الحالات التالية:

•  وجود تعرضات على مطلب التحفيظ.
• وأن عدم التوصل إلى صلح يرضي الأطراف.
•  أو في حالة عدم رفع التعرض أو قبوله من طرف طالب التحفيظ  بحيث يفيد تشبت كل طرف بمطالبه ويقتضي الأمر في هذه الحالة إحالة ملف التحفيظ على المحكمة المختصة من أجل البت فيه.

وبالتالي فذلك يفرض على المحافظ إحالة المطلب على المحكمة المختصة وإذا رفض ذلك فقراره هذا يكون معرضا للطعن أمام القضاء الإداري وهذا ما درج عليه القضاء الإداري حيث جاء في حكم للمحكمة الإدارية بالرباط صادر بتاريخ 23 مارس 2000 أن:

"قرار المحافظ على الأملاك الرافض لطلب إحالة ملفي مطلبي التحفيظ على المحكمة المختصة للبت فيه على اعتبار أن مطلب التحفيظ الثاني هو بمثابة التعرض على المطلب الأول يعتبر قرارا إداريا قابلا للطعن فيه عن طريق دعوى الإلغاء أما المحكمة الإدارية".

خامسا- قرار التحفيظ وتأسيس الرسم العقاري بين القابلية للطعن وغير القابلية

تحفيظ العقار وانشاء الرسم العقاري هناك من إن ما تعلق بقرار المحافظ بخصوص ينادي بعدم قابلية الطعن وذلك استنادا إلى مقتضيات الدستور، وبين من ينادي بعدم قابلية الطعن وذلك وفق الفصل 62 من قانون التحفيظ العقاري.

1- قرار المحافظ بخصوص تحفيظ العقار وإنشاء الرسم العقاري يكون قابل للطعن

لقد استند أنصار هذا الإتجاه على مقتضيات الفصل 118 من دستور2011  الذي جاء بمقتضاه بأن:

" حق التقاضي مضمون لكل شخص للدفاع عن حقوقه ومصالحه التي يحميها القانون.

 وكل قرار اتخذ في المجال الإداري سواء كان هذا القرار إداريا أو فرديا فإنه يمكن الطعن فيه أمام الهيئة القضائية المختصة ".

ويستنتج من هذا النص أن جميع القرارات التي تكون إدارية وصادرة عن مؤسسة إدارية تكون قابلة للطعن أمام الهيئة القضائية ولا يمكن له الإفلات من الرقابة، وهذا ما ينطبق  بطبيعة الحالة على قرارات المحافظ، فهي طبقا للقواعد الدستورية تكون قابلة للطعن حتى بالرغم من كونهامحصنة بنص تشريعي.

2- قابلية التحفيظ وتأسيس الرسم العقاري للطعن

ويعتبر هذا الطعن هو الراجح، ويستتدون في ذلك على مقتضيات الفصل 62 من قانون 14/07 الذي ينص على أن الرسم العقاري نهائي ولا يقبل الطعن، ويعتبر نقطة الانطلاق الوحيدة للحقوق العينية والتحملات العقارية التي تكون مترتبة على العقار وقت تحفيظه دون ما عداها من الحقوق التي تكون غير مقيدة.

إن قرار المحافظ بشأن تحفيظ العقار وتأسيس الرسم العقاري يعتبر من أخطر القرارات التي يتخذها المحافظ وذلك بعد إجراء مسطرة للتطهير، يترتب عنها تأسيس رسم عقاري وبطلان ما عداه من الرسوم، وتطهير الملك من جميع الحقوق السالفة غير المضمنة به، وهو قرار نهائي غير قابل لأي وجه من أوجه الطعن.

أما إذا وقع ضرر بالغير جراء قرار التحفيظ، فإنه حسب الفصل 64 من قانون 14.03 لا يمكنه المطالبة باستحقاق العقار عينا وإنما يبقى له الحق في التعويض فقط إذا كان يختل عملية التحفيظ تدليس.

سادسا- الطعن في قرار التحديد الإداري والطعن في المسؤولية المرفق عن الأضرار الناتجة عن عملية التسجيل

1- الطعن في قرار التحديد الاداري

تعتبر عملية التحديد من أهم مراحل الحفيظ، بل وأخطرها أحيانا لأنها هي المنطلق الذي يثبت حالة العقار ماديا وقانونيا، وإذا كان هذا التحديد يهدف إلى تحديد العقار من الناحية المادية والقانونية فإنه كذلك يهدف الى ربط العقار موضوع التحديد من الناحية الهندسية بالخريطة العامة للمنطقة.

وأن هذه العملية رغم ما يمكنه أن تساهم به من إعطاء قيمة للعقار وتحديده يمكن أن يلحقها خلل أو عيب قد يسبب ضررا إما:

• لطالب التحفيظ.
• أو لأحد المتعرضين.
• أو بالنسبة للغير.

وبالتالي فتكون عملية التحديد محلا للطعن أمام القضاء الإداري من قبل المتضررين.

2- مسؤولية المرفق عن الأضرار التي تكون ناتجة عن عملية التسجيل أو التشطيب

إن جل القرارات التي تمون صادرة عن المحافظ في إطار أدائه لمهامه الإدارية، بخصوص ما يتعلق بالتسجيل أو التقييد فإنه فيمكن أن تتسبب في أضرار إما بالنسبة:

•  لطالب التقييد.
•  أو لصاحب الرسم العقاري.

 وذلك إما ناتج عن تطبيق المقتضيات القانونية أو من خطا أو تدليس.

 ونتيجة لهذا الضرر الذي يلحق بالأفراد يتسبب إحداث خلل في حقوق الأفراد، مما يسمح الأفراد بالمطالبة بالتعويض الذي أصابهم نتيجة ذلك التقييد أو التشطيب.

والسؤال المطروح في هذه الحالة هو من هي الجهة القضائية المختصة للبت في القضايا المتعلقة بطلب التعويض بخصوص مسؤولية الدولة في تلك التقييدات أوالتشطيبات؟

إن هذا الإشكال قد حسمت فيه المحكمة، وذلك بمنح الاختصاص للمحكمة الابتدائية للنظر في دعاوى المسؤولية الشخصية عموما والمسؤولية الشخصية للمحافظ على وجه الخصوص.

فقد جاء في قرارها وهي بصدد تحديد جهة الاختصاص للنظر في قضايا المسؤولية الشخصية، حيث أن دعوى التعويض المقامة حاليا مبنية على المسؤولية الشخصية للمحافظ.

مما تكون معه المحكمة الابتدائية المختصة للنظر في الطلب وليست المحكمة الإدارية التي يضل اختصاصها محصورا في المنازعات التي تتعلق بالمسؤولية الإدارية التي تكون ناتجة عن الأضرار الحاصلة بسبب نشاطات وأعمال أشخاص القانون العام وفق للمقتضيات الواردة بالفصل 8 من القانون رقم 10.41 المحدث للمحاكم الإدارية.