مدونة الحقوق العينية وفق آخر التعديلات

 لقد جرى في المغرب على غرار البلدان الأخرى كمصر وفرنسا.. وغيرها من الدول التي استمدت قوانينها من الشريعة الرومانية على تقسيم الحقوق المالية الى صنفيين أو قسمين ويتعلق الأمر بالحقوق الشخصية والحقوق العينية. 

وهذا التقسيم يقوم على أساس طبيعة محل الحق، فمحل الحق العيني هو شيء مادي كحق الملكية والانتفاع وحق الرهن، أما الحق الشخصي فمحله عمل أو امتناع عن عمل وبالتالي فهو سلطة لشخص قبل شخص آخر يجبر فيها الأول الثاني على العمل الذي التزم به.
وهذه الحقوق العينية والشخصية ينضاف اليها نوع ثالث من الحقوق وهي الحقوق المعنوية أو الذهنية.
وبما أن حب التملك والاستثمار هو غريزة في كل انسان وأن هذا الأخير أناني بطبعه وهو يسعى الى تحقيق مصالحه ولو على حساب غيره، وبشأن ذلك جاء القانون لينظم هذه المصالح بين الأفراد فرتب مجموعة من الالتزامات ووضع قيودا حتى لا يتعسف صاحب الحق في استعمال حقه.
وتعد الحقوق العينية مجالا خصبا لإعمال هذه المبادئ خاصة وأن حق الملكية يعد أوسع الحقوق العينية من حيث النطاق ومن ثم تعتبر الملكية مناطا أساسيا لتطبيق الحقوق العينية.

أهمية مدونة الحقوق العينية

لقد عمل المشرع بموجب القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية على توحيد مختلف القواعد التشريعية والفقهية والقضائية ذات الصلة بالمجال العقاري والحقوق العينية العقارية، بحيث كان الهدف من صدور هذه المدونة هو تجاوز مشكل الازدواجية التي ظل يعاني منها التشريع العقاري المغربي، والتي ترجع جذورها الى فجر الحماية التي كرسها آنذاك قانون التوحيد والمغربة والتعريب لسنة 1965، والتي أرخت بضلالها على واقع العقار بالمغرب.
وهذه المدونة تكتسي أهمية بالغة على كل من المستويين النظري والعملي، وتتجلى أهميتها من الناحية النظرية في الاهتمام التشريعي بالموضوع، إذ أن المشرع عمل على وضع مدونة عامة للحقوق العينية العقارية، باعتبارها الشريعة العامة المخاطبة للعقار بصفة عامة.
وتكمن أهميتها من الناحية العملية فيما لها من دور في تحقيق الأمن العقاري، ودورها تجاوز مختلف المشاكل التي كانت مطروحة قبل صدورها.

مفهوم الحقوق العينية

الحق العيني سلطة مباشرة لشخص معين على شيء معين بالذات، تخوله هذه السلطة الاستئثار بقيمة مالية، ويصف أغلب الفقهاء هذه السلطة بأنها سلطة مباشرة، لماذا! لأن صاحب الحق يستطيع أن يزاول سلطته على الشيء دون الحاجة الى تدخل شخص آخر، لأن هذا الحق ينصب مباشرة على الشيء دون أن يحتاج الأمر الى وسيط بين صاحب الحق والشيء موضوع الحق.

وذلك بخلاف الحق الشخصي الذي لا توافر فيه هذه السلطة المباشرة، لأن الدائن الذي هو صاحب الحق الشخصي ليس باستطاعته الاستفادة من حقه إلا عن طريق تدخل شخص آخر وهو الطرف المدين والذي يلتزم بأداء يقوم به لمصلحة دائنه.

وقد عرف المشرع المغربي الحق العيني بمقتضى المادة الثامنة من مدونة الحقوق العينية كما يلي:
" الحق العيني العقاري هو سلطة مباشرة يخولها القانون لشخص معين على عقار معين، ويكون الحق العيني أصليا أو تبعيا ".

وبالتالي فصاحب الحق العيني يعطي لمالك المنزل حق استعماله بنفسه أو أن يكريه للغير وأن يتصرف فيه بجميع أنواع التصرفات دون التوقف على تدخل شخص آخر يمكنه من ذلك.

فالحقوق العينية وإن كانت تشترك كلها من حيث ما تخوله لأصحابها من سلطات مباشرة على الشيء المادي إلا أنها تنقسم الى مجموعتين فمنها ما هو مستقل بذاته ولا تستند في وجودها الى حق آخر تتبعه وهي الحقوق العينية الأصلية، ومنها ما هو تابع لحق شخصي بحيث يتوقف وجودها على حق آخر تقوم بتأمين الوفاء به وضمانه، ويتعلق الأمر بالحقوق العينية التبعية.

الفرق بين الحق العيني والحق الشخصي

يترتب التمييز بين الحق الشخصي والحق العيني أثار تتجسد فيما يلي:

• الحق العيني: هو حق مطلق يمكن الاحتجاج به أمام الجميع
• أما الحق الشخصي فهو حق نسبي لا يتعدى طرفيه.
• الحق العيني لا يمكن أن يرد إلا على شيء معين بالذات إما عقار أو منقول.
• أما الحق الشخصي فقد يكون عبارة عن أداء مبلغ معين من النقود أو القيام بعمل ما أو الامتناع عن العمل.
• الحقوق العينية: وردت على سبيل الحصر بحيث أنه لا يسوغ أن تبتدع منها حقوق أخرى، حيث جاء بهذا الخصوص بمقتضى المادة 11 من مدونة الحقوق العينية أنه:

فيديو توضيحي لأنواع الحقوق العينية الأصلية: